Avant de s’engager dans des relations juridiques portant sur la location d’un local commercial ou artisanal, les parties peuvent hésiter sur le choix de la formule contractuelle:
- Le propriétaire craint « d’accorder » à son futur locataire la « propriété commerciale »;
- le futur locataire ne veut pas s’engager dans les liens d’un « 3,6,9 » (bail commercial), préférant se ménager une phase de test de son activité ;
- L’activité du futur locataire peut-être éphémère ou purement saisonnière ;
- Les locaux concernés peuvent être l’objet d’une menace à court ou moyen terme (démolition, expropriation, etc..) ou d’une situation juridique incertaine ;
Selon les cas, les parties peuvent être tentés de recourir à l’une des exceptions au bail commercial que sont le « bail dérogatoire« , le « bail saisonnier » ou la « convention d’occupation précaire »:
- Le « bail dérogatoire » (art. L. 145-5 C. Com.) : d’une durée maximale de 36 mois (en un ou plusieurs contrats), il n’autorise plus les parties à le prolonger ou à le renouveler à son expiration. Il est donc inadapté pour les relations locatives durables.
- Le « bail saisonnier » (art. L. 145-5 C. Com. 4éme alinéa) : d’une durée correspondante à une saison touristique (été ou hiver) il peut-être renouvelé (et non pas prorogé) d’une saison à l’autre, à la condition qu’il y ait discontinuité temporelle, restitution des clefs et enlèvement des matériels et marchandises (sauf conclusion d’un contrat de prêt).
- La « convention d’occupation précaire » (art.L.145-5-1 C. Com) : d’une durée indéterminée (par essence), elle se caractérise, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Il pourra s’agir d’une expropriation à venir, d’une modification des règles locales d’urbanisme, d’un projet de vente dont la conclusion est conditionnée par un élément extérieur, etc…
Par ignorance ou par souci d’économie les parties se « rabattent » parfois sur des formules prêtes à l’emploi dont l’utilisation est rarement adaptée à la situation.
Il n’est pas exagéré de prédire que la fin de relation sera problématique et dégénèrera en conflit judiciaire.
Les parties seraient bien avisées de consulter un avocat spécialisé avant de s’engager.
Maître Christophe CAUSSADE est à votre disposition pour vous accompagner dans la cadre de votre projet.